top of page

Hypotéka bez nemovitosti: Jak funguje předschválení a proč je řešit před zpřísněním od 1. 4. 2026

  • Obrázek autora: Ing. Tomáš Rychetský, EFP
    Ing. Tomáš Rychetský, EFP
  • 1. 3.
  • Minut čtení: 2

Realitní trh se znovu rozhýbal. Investoři se vracejí, ceny nemovitostí rostou a Česká národní banka zpřísňuje podmínky hypotečních úvěrů na investici od 1. 4. 2026. Pokud dnes zvažujete investiční hypotéku nebo koupi bytu na pronájem, může být zásadní pochopit jeden nástroj: 👉 hypotéka bez nemovitosti (předschválená hypotéka).



Co je hypotéka bez nemovitosti?

Hypotéka bez nemovitosti je běžný hypoteční úvěr na koupi nemovitosti, který si necháte schválit ještě před tím, než máte konkrétní byt nebo dům vybraný. Nemovitost se dokládá až následně, před samotným čerpáním (vytvoří se zdarma dodatek).


U investorů, kteří kupují druhý nebo třetí byt, může rozdíl v podmínkách znamenat nižší dostupnou částku nebo vyšší vlastní kapitál. Kdo má hypotéku schválenou před změnou, může si zajistit současné podmínky.


⚠️ Nejde o úvěr bez zástavy. Zástava nemovitosti je vždy nutná – jen se řeší později až máte vybranou nemovitost.

V bance:

  • prověříme vaše příjmy a vyhodnotíme bonitu

  • zkontrolujeme registry

  • schválíme maximální výši úvěru

  • zarezervujeme úrokovou sazbu



U které banky můžeme hypotéku bez vybrané nemovitosti využít?


Tento model dnes nabízí většina velkých bank:

  • Komerční banka

  • Raiffeisenbank

  • UniCredit Bank


Sazba se pohybuje od 4,19% až po 4,69% podle objemu a banky.

Pokud byste si nemovitost ani do 2-3 let nenašli čeká Vás maximální storno 29-50tis.


Výhodou je, že hypotéka je již tzv. předschválená a znovu se příjmy neověřují, jen si doplníte nemovitost.


Jak funguje předschválená hypotéka krok za krokem?

  1. Podáme žádost bez konkrétní nemovitosti

  2. Banka ověří příjmy a závazky

  3. Schválí maximální částku (např. 6 000 000 Kč)

  4. Získáte čas na výběr nemovitosti (2 - 3 roky)

  5. Po výběru nemovitosti doložíte kupní smlouvu a uděláme odhad

  6. Následuje čerpání úvěru


Výsledkem je silná vyjednávací pozice – vystupujete jako „hotový kupující“.



Pro koho je hypotéka bez nemovitosti ideální?

1️⃣ Investor hledající byt na pronájem - zachování původních podmínek

2️⃣ Kupující v konkurenčním trhu - zájemce s již vyřešeným financováním.

3️⃣ Zájemce, který chce fixovat sazbu a podmínky před zpřísněním







Jaké limity se od 1.4.2026 mění?

Česká národní banka doporučila bankám nové limity pro hypotéky na investiční nemovitosti, které významně ovlivní financování investičních bytů (pořízení 3. a další nemovitosti).


  • LTV (Loan-to-Value) max. 70 % – banka bude financovat maximálně 70 % hodnoty nemovitosti (dosud běžně 80 %).

  • DTI (Debt-to-Income) max. 7× – celkový dluh vůči ročnímu příjmu žadatele nesmí být vyšší než 7násobek. / toto očekávám, že bude největší problém, jelikož např. pokud má žadatel čistý uznatelný příjem zaměstnání 50tis + 30tis z nájmu, celkem 80tis, tak maximální objem hypotéky by měl být 80 000*12*7 = 6 720 000 Kč



Výhody předschválené hypotéky

✅ Lepší vyjednávací pozice

✅ Schválená a rezervovaný úroková sazba

✅ Využití stávajících podmínek

✅ Připravené financování - schválený úvěr








Máte zájem o řešení hypotéky bez nemovitosti?

Jsem k dispozici


S pozdravem Tomáš Rychetský

Váš Finančn člověk



 
 
 

Komentáře

bottom of page