Většina z nás má tendenci předpokládat, že úroková sazba hypoték je pouze odrazem krátkodobých úrokových sazeb, jako je například 2T REPO sazba, kterou stanovuje Česká národní banka. Avšak, realita je mnohem složitější. Co tedy skutečně ovlivňuje výši úrokových sazeb u hypoték a jak můžeme předpovídat, kam se výše úroků bude ubírat?
Složení úrokové sazby hypotéky
Při bližším pohledu na složení úrokové sazby hypoték je zřejmé, že není tvořena pouze krátkodobými sazbami stanovenými centrální bankou. Banky zohledňují celou řadu faktorů, které se promítají do celkové výše úroků.
Výpočet sazby?
Výpočet celkové úrokové sazby u hypoték je komplexní záležitostí. Zahrnuje jak přímé, tak nepřímé náklady, které každá banka individuálně stanovuje podle svých charakteristik.
Nepřímé náklady
Mezi nepřímé náklady patří například velikost banky, počet zaměstnanců a míra digitalizace procesů. Hlavní složkou těchto nákladů je marže banky, která obvykle činí zhruba 1 až 1,2 % z celkové úrokové sazby.
Přímé náklady
Pokud jde o přímé náklady, jejich struktura je ještě zajímavější. Zahrnují poplatky spojené s vyřízením hypotéky, provize pro externí zprostředkovatele, náklady na odhady a další. Dále sem patří rizikové náklady, které banky čelí při ochraně proti rizikovým klientům, a kapitálové náklady, které jsou stanoveny minimálně na 0,1 až 0,3 % z celkové úrokové sazby.
Aktuálně se úrokové náklady stávají klíčovou položkou přímých nákladů. Ty odrážejí aktuální cenu zdrojů na trhu a jsou determinovány průměrnou cenou peněz za určité období, známou jako 3letý SWAP. Tato hodnota se momentálně pohybuje kolem 3,9 %, případně 4 až 4,5 % u dluhopisů. Úrokové náklady zahrnují také tzv. opční prémii, která kompenzuje bankám možnou ztrátu z předčasného splacení úvěru mimo fixaci.
Celkové přímé náklady se momentálně pohybují okolo 4,5 %. S přidáním nepřímých nákladů, včetně marže tvořící méně než 1 %, se dostáváme na úroveň 5,6 %. To je aktuální základní sazba u předních bank na trhu. Variace v této sazbě mohou být způsobeny buď vyššími náklady na straně banky, nebo nižšími, když banka upravuje svou marži. Takové banky obvykle přitahují nové klienty snížením marže na krátkodobé období.
Z naší analýzy je patrné, že 2-T REPO sazba nemá přímý vliv na cenu hypotečních úvěrů. Naopak, výrazně ovlivňuje produkty spojené s vkladem peněz, jako jsou depozitní účty. Při rozhodování o poskytování úvěrů banky se zaměřují na cenu zdrojů, nikoliv pouze na rozhodnutí centrální banky ohledně krátkodobých sazeb.
Aktuální snižování úrokových sazeb hypotečních úvěrů odpovídá vývoji 3letého a 5letého úrokového SWAPu v posledních 18 měsících. Očekává se, že trend postupného poklesu úrokových sazeb bude nadále pokračovat
Co je to ten SWAP?
Na výši úrokových sazeb mají vliv i tržní faktory, jako je SWAP. Tento ukazatel nám představuje očekávanou cenu peněz na trhu v daném období. Analýza úrokových SWAPŮ nám také umožňuje předpovídat vývoj úrokových sazeb v budoucnosti.
Aktuální vývoj SWAPU můžete nahlédnout zde: VÝVOJ 3 LETÝ SWAP
Jaká bude sazba v budoucnu?
Podle aktuální analýzy se očekává pokračující pokles úrokových sazeb v příštím období. Trh neočekává významné změny v úrokových sazbách v následujících letech, pokud nedojde k neočekávaným událostem, jako je například ekonomická recese.
Celkově je tedy patrné, že úroková sazba hypoték není jednoduše odrazem politiky centrální banky. Porozumění těmto faktorům může pomoci klientům lépe porozumět výši svých hypotečních splátek a lépe plánovat svou finanční budoucnost.
Děkuji, že jste dočetli až sem. 🙏
Ing. Tomáš Rychetský, EFP