ČNB zpřísňuje limity od 1.4.2026 pro investiční hypotéky 70% LTV, DTI 7

Česká národní banka (ČNB) chystá od 1. dubna 2026 nová pravidla, která budou platit hlavně pro lidi, kteří si berou hypotéku ne na vlastní bydlení, ale na investici — například když kupují byt nebo dům za účelem pronájmu nebo aby si vytvořili portfolio nemovitostí.

Co se mění u investičních hypoték od 1. 4. 2026

1) Vyšší podíl vlastních peněz (LTV max. 70 %)

U investiční hypotéky by banka podle doporučení ČNB měla financovat maximálně 70 % z hodnoty nemovitosti.

Co to znamená v praxi?

👉 30 % bude muset investor mít u sebe z vlastních zdrojů.

👉 30 % bude potřeba dozajistit jinou nemovitostí

2) Přísnější poměr dluhu k příjmu (DTI max. 7)

ČNB doporučuje, aby celkový dluh klienta — tedy všechny úvěry a hypotéky dohromady — nepřesáhl 7násobek jeho ročního čistého příjmu.

Co to znamená v praxi?

Roční čistý příjem 600 000 Kč → maximální celkový dluh je 4,2 mil. Kč (7 × 600 000).

Pokud již máte jiné úvěry, započítávají se do toho také.

Na koho se zpřísnění vztahuje?

Tato pravidla se netýkají klasických hypoték na vlastní bydlení — tedy když si kupujete byt nebo dům pro sebe a rodinu. Pro ně i nadále platí:

✔ maximální LTV 80 % (nebo až 90 % pro žadatele do 36 let)

✔ DTI a DSTI ukazatele zůstávají u standardních hypoték neaktivní — banky je plošně neuplatňují.

Investiční hypotékou se podle ČNB rozumí úvěr, který slouží například na: třetí a další nemovitost, kterou si kupují klienti pro vlastní bydlení, nemovitost, kterou chtějí pronajímat.

Proč ČNB pravidla zpřísňuje?

Centrální banka sleduje, že:

• ceny bytů a domů rostou rychleji než dřív,

• čím dál více lidí si bere hypotéky na investice namísto bydlení,

• investiční hypotéky bývají rizikovější — například klienti mohou mít hodně dluhů a jsou závislí na příjmech z nájemného.

Cílem je omezit riziko přehřátí trhu a předejít hromadnému zadlužování investorů, které by mohlo později přinést problém jak samotným klientům, tak i bankám.

Shrnutí

✅ Nové limity se netýkají běžných hypoték pro vlastní bydlení.

✅ Pokud kupujete nemovitost za účelem investice nebo pronájmu:

LTV max. 70 % → více vlastních zdrojů nebo dozajištění

DTI max. 7 → celkový dluh nesmí být příliš vysoký vzhledem k příjmu

V případě zájmu o hypotéku řešení vymyslíme.

Váš Finanční člověk

Ing. Tomáš Rychetský, EFP